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寓小二x橙心优居:公寓装修托管模式的运营逻辑

  一方面,由于大环境改变,包租收益受到了限制,市场需要一种新的形式来获取利润;另一方面,随着自如、贝壳等企业大力推动托管,也验证了托管模式的可持续性。

  对于普通公寓二房东来说,我们可以做什么样的托管模式呢?目前主流的托管模式,在运营时又会有哪些难点,以及哪些核心能力是必须要具备的?

  在寓小二第17期直播分享中,寓小二荣幸邀请了有数千间托管经验,橙心优居的创始人吴腾飞。一起聊聊大家最关心的公寓托管问题。

  橙心优居采用“‍由业主承担房屋装修费用,并为业主提供房屋出租服务”这一业务模式。

  自2020年成立以来,橙心优居通过这种模式迅速发展,已布局长沙、武汉、重庆、成都、绵阳等新一线城市,运营管理的资产超过千亿人民币。

  相比传统包租,我们通常强调服务租客,橙心优居则把自身定位为:一站式装修托管平台,更强调服务业主。

  在提及如何理解这种业务模式时,吴总认为,大环境是一个先天条件,2020年是一个分水岭。

  “2020年以前,房价的提升,包括中国城镇化的快速发展、人口大量流动等因素,为赚取租金差为核心的包租模式带来巨大红利;但到了2020年之后,租金逐渐稳定,人口供需矛盾缓解。

  这种大环境的改变,要求公寓企业必须改变单一的盈利模式,‘转型’势在必行。”吴总说道。

  他还认为,公寓机构的盈利点无外乎:租金溢价、服务溢价、装修溢价、金融溢价、政策溢价这6种类型;而通过装配获得溢价,是一种溢价相对比较高且有一定准入门槛的形式。

  通过装修切入市场,是一种基于目前市场条件下的良好方式,让公寓企业更有机会拿到优质的房源,并获得更高的溢价。

  我们知道传统的包租模式,装修通常由公寓承担;如果现在装修需要业主承担,在相同条件下,业主凭什么会愿意为装修买单呢?

  核心逻辑在于:经历了行业大暴雷之后,行业在慢慢发生变化,业主对于装修的接受度在变高。对于公寓企业来说,想要长期发展,也需要通过装修转嫁等方式来分摊成本、风险。

  正是因为市场形势的改变,让业主和公寓机构进行了双向选择,才让这种模式成为了可能。

  在拓展问答时,吴总还补充道:其实包租和装修托管,所面临的并不是同一拨业主,两者并不存在直接竞争关系。

  比如,橙心优居主要面对“毛坯房”,有精装需求的业主,装修规格更接近家装。包租模式的公寓主要做“N+1”“N+2”,以实现空间溢价最大化,或者尽量拿简装房源,最大压缩装修成本。

  对橙心优居来说,只要服务好市场上10%目标业主,就可以让公司业务获得快速增长。

  另外,为了降低业主负担,提高业主装修意愿。在实际运营环节,橙心优居还为业主装修提供各种支持。

  比如支持“租金抵扣装修款”、“引入金融机构”、“按装修进度付款”等方式,一方面降低了业主资金压力,另一方面通过垫资也让公寓与业主之间的联系更加紧密,双方共建、共赢。

  装修托管是一种门槛较高的模式,对公寓的运营能力要求也更全面。以橙心优居为例,吴总认为具备三种能力最为关键。

  首先是装配的能力。装配团队必须经验非常丰富。“可以在兼顾时效、兼顾品质的情况下,高效交付房源”。装配是一种复杂的能力,由供应链、施工管理等多方面构成,是装修托管模式的核心能力。

  其次是房屋运营的能力,包括是否可以高效出房、日常如何高效维护,提高人效比等能力。主要目的是尽快去化,降本增效,提高收益。

  最后一个比较关键的能力是:收房的能力。由于装修托管模式的目标业主群体更窄,业主的决策周期更长,因此收房能力,相比传统包租的收房要求要高得多。

  橙心优居在收房方面会有一系列流程标准,比如在成交前,会积极向业主展示装修产品,类似平面图、VR图、装修材料清单、带看样板房等。

  成交后,也会及时反馈装修过程,与业主随时保持连接,获得业主的信任。这种通过建立标准化的“业主收房流程”,无疑会大幅提高收房效率。

  本次直播中,还提到了通过“单纯赚取服务费、空置期,放弃租金差”的轻托管模式。

  吴总认为,这种模式核心在于需要足够高的“人效”,进行快速收房、出房,并形成一定的规模才可能持续,也就是要求不断地快速拿到优质房源,非常快的出租,且扩大规模,才能保持“微利可持续”。

  这种模式对于没有品牌背书,以及专注区域化经营的中小公寓来说是很难办到的。

  吴总认为,公寓在选择自身的业务模式时,核心点在于自身生产要素的组合(业主房源供给、员工劳动力价值、租客租金收入、供应商货源供给、投资方资金供应),找到自身的能力去匹配市场,形成自己的业务模式。

  吴总认为“规模决定运营策略”。当房源量较少,公寓应该追求收益最大化,最大限度提高租金溢价和降低房屋空置率,形成最大化收益,此时核心关注点在于销售漏斗的建立和转化。

  当运营房源超过一定数量,满足长期运营条件时,公寓不应追求单套利润,而是通过标准化运营,来提升规模,通过规模效应实现全方位盈利。类似于寓小二公寓管理系统,则为标准化运营提供了很好的助力。

  公寓装修托管模式,是近期的一大热门话。通过新模式的探索,创造了公寓新的“业务增长点”,为公寓跨越式发展提供了可能;但这种模式是否适合,还与不同城市的市场环境、公寓自身所具备的能力息息相关。

  由寓小二、蘑菇伙伴、公寓次世代联合主办的公寓达摩院直播分享已进行了17期,今后我们将提供更多有价值的内容干货分享,为公寓运营提供参考借鉴。

  我们始终相信,公寓SaaS服务不仅是提供产品和配套售后服务,更重要的是为行业持续输出正向价值,给予大家更全面、优质的服务体验。返回搜狐,查看更多

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