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万科物业上市首日破发物业的科技概念已不在?

  经过5个多月的ipo审核后,备受资本市场关注的万物云,终于迈出了上市的关键一“脚”。

  2022年9月29日,万科集团拆分的万物云正式在港交所上市,发售价定为每股发售股份49.35港元。不过,由于万物云上市时,恰逢物管股低迷时期,在港公开发售情况并不如人意。开盘当日,万物云股价破发。

  截至当日收盘,万物云股价报47.6港元/股,跌幅6.79%,总市值为536.88亿港元。至此,上市物企总市值排名前三的分别是华润万象生活、万物云、碧桂园服务。

  脱胎于万科集团的万物云,一直备受行业关注。早在上市前几年,关于万物云上市“能值多少钱”的问题,曾引发行业多翻讨论。当时的物业行业,还处于资本市场上的风口,物企平均市盈率从2018年的20-25倍抬升至2020年的45-50倍。

  不过,由于万科对万物云的定位不仅仅是“单纯的物业管理公司”,万科董事会主席郁亮曾多次强调,万物云不会以物业公司的概念上市,有关上市的进度也一推再推。

  如今, 相比2020年、2021年的物业上市热潮,如今,物业行业的估值已经逐渐回落。万物云的估值也较早起的千亿市值跌去了近一半。不过就募资金额而言,万物云依然是今年规模最大、最受关注的一家上市物企,在港股市场惨淡的背景下,成为了今年港股最大IPO企业。

  上市关键时刻,两名万科集团高层们相继为其发言。郁亮说,“今天对万物云而言,是一个全新的起点”;上市的那一刻,万物云董事长朱保全,上市前夕他甚至在朋友圈发文,“差市场结交真朋友”。

  对于万物云的破发,郁亮早已做好心理准备。在今天上午举行的万物云上市仪式中,他还回忆起了20多年前,万科股价发行时遇到的波折,“1993年万科发行B股,正好碰上市场最高点,七年之后B股股价才回到当初的发行价,一大批投资者被套其中。那七年的压力和煎熬,让万科记忆深刻。因此,万科并不在意上市时点的估值高低,更在意未来的长期表现。”

  谈起市值高低,郁亮显得很淡定。不过,在三四年前,郁亮对于万科物业的市值也是明确提出过千亿要求的。郁亮在2018年表示,万科物业具备千亿级的市值后才会考虑上市。

  2021年底,万物云当时的估值,就曾达到过这一目标。当时,在2021年底万物云提出上市计划的时候,彼时资本市场给其定下的股价为99.8元/股,按上市前总股本10.5亿股计算,万物云当时估值应为1047亿元。

  时间不过多走了9个月,万物云的市值已经缩水了近一半,跌倒了500亿港元的水平。万物云的上市,没有赶上物业上市最热闹时的红利期,反而在物业市场下行时才启动上市。

  进入2022年以来,去年备受资本市场追捧的物企,今年又都受到了资本的冷落。中物研协统计数据显示,截至今年8月末,59家上市物企的平均市盈率首次跌破10倍,仅剩8倍。摩根士丹利9月15日发表的研究报告指出,物管股的股价短期内可能会继续受压,预测明年市盈率为7.9倍。

  为了应对这一挑战,上市之前,万物云此前特意将招股比例从行业普遍的25%下调至10%。万物云计划全球发售的股份数目为1.17亿股,仅占万物云总发行股本的10%。

  不仅如此,在发售比例中,香港和国际的发售比例分别为1:9,即在港发售股份数目为0.12亿股,而国际发售1.05亿股,相比之下,万物云给到香港的发售比例很低,不过仍然出现了认购不足的情况。公告显示,万物云总共接获4681份香港地区提出的有效申请,总共认购953.13万股香港发售股份,相当于在港公开发售认购比例仅有0.82倍。

  不过,相比香港的投资者们,国际的投资者显得积极多了。在引入基石投资人阶段,万物云即受到了7名基石投资者的支持,合共认购2.8亿美元的发售股份,不仅基石投资者数量及认购数较大多上市物企更多,投资者背景也引人关注,例如淡马锡、中国诚通、中国国有企业混合所有制改革基金、UBS等都是国内外知名投资人。

  截至9月29日收盘,港股物业板块市值前三分别为华润万象生活、万物云以及碧桂园服务,总市值分别为673.34亿元、535.88亿元、391.96亿元。

  招股书显示,截至2022年6月30日,万物云在管面积达约8.4亿平方米,其中社区空间居住消费服务在管建筑面积约7亿平方米,商企和城市空间服务在管建筑面积约1.4亿平方米。这一在管面积,仅次于碧桂园服务的8.432亿平方米。

  营收方面,招股书显示,过去三年,万物云实现净利润 42.7 亿元,累计派息高达 41 亿元,仅 2021 年就分红了 35.37 亿元。截至 2021 年底,万物云账上现金有 64.31 亿元。

  不过,这些都不足以支撑万物云估值的想象空间。对于万物云的业务发展,郁亮的目标更多寄托在了自身的科技属性。郁亮曾在公开场合多次表示,万科物业一定要区别于传统的物业公司,被认可为服务商的时候,才有价值,才能得到市场的认可,才会考虑上市。

  如今,姗姗来迟的万物云终于成功上市,但这是否意味着,万物云真的已经区别于传统的物业公司?

  自 2015 年开始,万物云不断加码科技,通过 AIoT 系统和 BPaaS 解决方案能力,对传统的服务进行标准化和数字化的运营。不过,随着物企的资本浪潮涌来,主打“科技牌”,已经成为各大头部物企的标配,万物云的“科技牌”能否是否真的具备差异化优势?

  数据显示,万物云持续科技投入,2019-2021年,万物云研发投入分别为2.04亿元、2.50亿元、3.74亿元。但从万科披露的数据来看,目前以“AIoT 系统和 BPaaS 解决方案”获取的收入部分,仅占万物云收入的8.1%。

  公开信息显示,2022 年上半年,万物云实现营业收入 143.5 亿元;其中社区空间居住消费服务收入 80.8 亿元,占比 56.3%,商企和城市空间综合服务收入 51.1 亿元,占比 35.6%;AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入 11.6 亿元,占比达到 8.1%。

  而从资本市场上给予的市盈率来看,也没有给到高科技企业的估值。从市盈率来看,截至发稿时间,万物云静态市盈率约为26.32倍,并没有超过华润万象生活31.92倍。另据Wind数据显示,港股物企整体市盈率约在12倍左右,仅有华润万象生活的市盈率超过30倍,紧接其后的绿城服务、中海物业、保利物业的市盈率分别为24倍、21倍、20倍。

  为了打通资本市场的想象空间,万物云推出了独有的 蝶城 战略,试图打通社区、商企和城市服务的边界,用科技属性为物业赋能。据万物云首席科学家丁险峰介绍, 今年,万物云在深圳、武汉、佛山、中山、南京、苏州、杭州等地,筛选了 14 个区域,作为首批构建蝶城的试点。 按照规划,未来 3 至 5 年,其将力争在全国范围内落地数百个 蝶城 项目。

  朱保全在万物云上市当天,也发文称,“此次IPO融资,万物云将把其中大部分资金用于蝶城战略中智慧物业建设,以回馈客户。”不过,目前来看,万物云推出的 蝶城 能否真正跑通商业模型,仍然有待时间验证。

  上市当日,万科集团发文称,万物云实现了“不以传统物业公司上市”的目标。不过,想从物管股真正的走向高科技含量更高的科技股,万物云的挑战才刚刚开始。

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