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名字对一个小区到底有多重要?

  这次文章离上次隔得比较久,先说句抱歉,因为节前太忙啦,而且大部分时间在出差。所以在正文开始之前,先对近期的一些情况做个评述。然后才是本次的正文部分。

  (1)5月23号,住建委发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。很多人说是不是风向要反转了,政府就要打自己脸了,商住是不是要重新涨了。其实,这篇公告,商住的政策没有任何变化,就是把以前一些非官方的说法、用政府口吻说出来了而已,包括“已售商住可以反复卖个人”、“存量商住不会拆上下水”等等,事儿哥早就在以前的文章里面说过这些:

  这个在4月12号的《商住房,到底招谁惹谁了?》《317调控后,买房应该怎样砍价才不亏?》里面就说过。

  至于“存量商住不会拆上下水”、“中介代理商住房会放开”等事情,在5.13号的小密圈里面也就说过了。。

  最近成交价比317前成交价低于10%、甚至15%以上的实例也不断出现了(基本都是换房业主不得不割肉,想近期捡漏的多和业主)。

  5月25号融科橄榄城1期2号楼9层,106平全南2居以1000万带车位(融科B2的人防车位,无需过户,和物业签长期合同,市场价也有20万吧)成交;317之前融科全南94平户型曾经12w单价成交;

  5月25日,马甸裕中东里72平单价10.9万成交(这房子位置楼层不好,但3月份报价也13w多,满五不,没啥其他硬伤)。

  这一波调整和14年一个比较典型的不同是,并没有形成“调整初期郊区领跌、市区初期不跌甚至还微涨”的局面。那些说“市区没跌、学区没跌”的人,估计近期可能没出去跑盘、还在看着报价得结论。我个人观察,这次相对比较抗跌的,是高薪产业聚集区、区域内品质的那些5-8年内的次新楼盘。像中关村东南小区、黄庄小区、西城德胜等地的老小区,我观测同类房源报价就低于317前成交价的已经越来越多了。

  名字对一个人的重要性,我相信有不少人都是认可的。如果刘德华还叫“刘福荣”、成龙还叫“陈港生”、张馨予还叫“张燕”,估计现在都没人认识他们是谁;哪怕现实生活中普通人,都有不少人为了转运动用各种关系去派出所改名。

  不得不说,给小区起名字也是个学问。比如像下面这些小区名字,就是你从来没去过这些地方,估计也会有一种“这小区应该挺不错”的感觉吧:

  上国阙、朱雀门、诸子阶、裘马都、红玺台、碧水云天、颐和原著 、乐府江南 、碧海方舟 、紫金长安、盘古大观....

  当然了,名字起到上面那个级别的小区,在北京还是少数。北京大部分的小区,名字同质化很严重,尤其是后缀,几乎就那么几个。老小区的,估计是“里”(东里西里北里南里纷纷赶来,上地东里笑而不语)、“院”(xxx路xx号院多如牛毛,西山壹号院、钓鱼台七号院表示压力不大)、还有“村”、“苑”也很多;对于商品房,的可能是就是各式各样的“xx园”、“xx家园”、“xxx嘉园”、“xxx苑”、“xxx家苑”.....

  那么对于一个小区来说,名字是不是也很重要呢?会不会存在一些规律,叫某些名字的小区高大上的概率会高一些、叫某些名字的小区可能就涨得慢一些(感觉叫xx公寓的有躺枪的嫌疑)、而叫某些名字的小区涨得快的概率就会大一些。。。

  事儿哥今天统计了五种比较常见、但又显得比较高大上的小区后缀,分别是“湾”、“府”、“城”、“公馆”、“国际”,来看看,名字对一个小区,到底有多重要.....

  (2)只统计严格以该名称结尾的小区。例如“国际”,“泛海国际”、“观澜国际”就符合要求,但“合生国际花园”、“棕榈泉国际公寓”、“金地国际花园”,就不算“国际”辈的。

  (3)约定俗成的名字也算。比如中信城,正式名字叫“中信锦园、沁园、禧园”,但大家都叫“中信城X期”,就还是算作“城”字辈。

  (1)可以看到,叫“城”的小区优势领先,xxx城看来是一种很常见的小区名字命名法,而且也只有“城”,所有区域都有该类叫法的小区。其他几个,“湾”、 “府”、“公馆”、“国际”的分布,有点出乎我意料,比较均匀,并没有明显的差异(我以为叫“湾”的应该不少,结果居然是的,比公馆还少)。

  (2)虽然“湾”、“府”、“公馆”、“国际”的数量差不多,但这里面“国际”其实是个特殊情况,叫“国际”的31个小区里面,27个都在朝阳,占比87%(其他区叫国际的,大部分是商住小区)。。。。朝阳不愧是北京最国际化的一个区,连小区名字都这么霸气。

  (3)从区域自身的分布来看,其实可以看出一些有意思的事情,在统计规律下,“小区名字”其实并不仅仅是偶然:

  东西城的小区,好像不太喜欢用这几个常见高大上后缀,尤其西城,“xx湾”、“xx公馆”、“xx国际”一个没有,看来内城的范儿还是不一样,命名一般力求稳重和中国风(“城”和“府”还是比较偏中国文化的),当然这可能也和内城的小区里面老小区、部委大院占比过多有关。

  海淀总体比较均衡,不过“府”相对占比更多,文化人文氛围浓厚的海淀,配上“XX府”的小区名字,不得不说还是挺配的;

  朝阳除了城比较多以外,前面说过了,“国际”的数量也是傲视天下。。。。虽然有泛海国际这样的标杆,但很多“国际”小区其实品质一般。

  丰台、石景山、昌平、顺义、通州、房山、大兴亦庄等区域,除了没有“xxx国际”之外,基本情况差不多,以“城”为主,辅以“湾”、“府”、“公馆”。这里面,昌平、大兴、丰台更喜欢用“府”一些。

  样本太多对不对?“城”这个名字基本百搭,啥词后面加个“城”好像都没啥违和感,既可以“富力城”、“中信城”、“中海城”这样直白的、又可以“万国城”、“凯旋城”这么霸气的、可以“嘉铭桐城”、“融科橄榄城”、“翡翠城”这么文艺的、也可以“巧克力城”、“首尔甜城”(燕郊上面暂没列入,但还是可以拿来做例子的)这么卖萌的。。。

  不过总体来看,叫“城”的小区品质好像都还不算太差,至少能维持中等水平,富力城、中信城、橄榄城、世纪城、郦城、京贸国际城、BOBO自由城等等,更是口碑不错的优质楼盘。

  然后事儿哥还发现一个不知道算不算的规律,就是叫“城”的楼盘,大部分占地面积都不小(叫国际的、叫公馆的就不一定了)。。。。想来体量不到一定程度,也不好意思叫“城”吧。富力城、大西洋新城、世纪城、万年花城这样的超级大盘不说了,哪怕是万国城(Moma)、中信城,身处的内城,也是不小的盘呢。

  怎么样,是不是有点名盘如云,如雷贯耳。。。。的赶脚。。。我发现敢叫“湾”的小区,大部分都有两把刷子:要么是别墅,如果是住宅,好歹小区园林得有山有水,才敢叫“湾吧”?这里面,星河湾、东湖湾、银河湾、橡树湾、长河湾都是大名鼎鼎,运河湾、清水湾等也在大通国雄霸一方。。。

  不过叫湾的楼盘,既然都品质较高,是不是涨幅就一定大呢(星河湾说你们先聊,我有事先走了)?这可就不一定了。橡树湾、东湖湾等神盘虽然是涨幅惊人,但就不说星河湾和一些别墅了,比如像银河湾(硬件配置非常好、物业管理非常严格),09年开盘时候价格可是高过东湖湾的,可惜身处酒仙桥。。。

  最后,叫“湾”的楼盘,高板小区的比例比较高(尤其对比下面的“府”和“公馆”),银河湾东湖湾天鹅湾橡树湾百合湾运河湾等,都是以20+层的高品质高板为主的小区。可能是因为高板小区由于楼间距较大、比较容易做出大气的水系园林吧!

  同样是小区品质象征的“府”字,对比“湾”,显然更多了一股贵气。没办法,谁让古代大官住的地方叫“王府”呢!刚刚在“湾”里面集体消失的东城、西城,这次集体杀回来了,这“府”,还真不是谁都可以叫的呢。就差把“达官贵人”写在脸上了。

  叫“府”的,里面有非常多的所谓“CEO盘”,小区配置高、户型超大。像金茂府、紫御华府、万城华府、西山华府等等。

  总体上,郊区叫“府”的小区很少,基本上通州、顺义等地方都没有,“府”还是不那么泛滥的一个名字。但如果是郊区的“府”,有时候好像也只是随便叫叫,譬如金域华府、公园悦府。。。

  还有个规律,叫“府”的楼盘,容积率一般都比较低,可能这样才比较像王府吧。

  叫“公馆”的小区,品质还算普遍不错吧,尤其是新盘里面叫“公馆”的。不过总体来看,叫“公馆”的小区好像没啥明显特色,可能里面,小区风格偏欧式的会多一些(毕竟公馆听起来很欧范),比如金隅翡丽爱公馆、中海九号公馆、中海金石公馆、新里西斯莱公馆、欧洲公馆等等,但也有些也不明显,比如乐成公馆、润泽公馆等等。

  里面也有一些CEO盘,像中海紫御、远洋万和公馆等等。另外有些比较老的叫“公馆”的小区,可能会其实比较类似“公寓”风,这个要注意。

  不算商住楼盘,其实名字喜欢叫“xx国际”的小区,基本只有朝阳区。。。我对朝阳区名叫“XX国际”的小区泛滥的事实,讲真有点无语。。。。想标榜自己是北京最国际化的地方,不一定非要把名字就直接叫成“国际”吧。。。。

  叫“国际”的楼盘,品质也是良莠不齐,既有泛海国际、观澜国际这样的品质不错的楼盘;也有首城国际、金港国际这样的改善小区;还有博雅国际这样看起来像写字楼但实际70年可以落户这样的诡异楼盘。

  (1)叫“府”、叫“湾”的楼盘,大概率是高档楼盘的象征。叫“湾”的楼盘,20+层的高板更多、叫“府”的楼盘,低密度的多一些。这里面叫“府”的楼盘,CEO盘更多一些,叫“湾”的楼盘如果不是CEO盘,从投资角度看,很有可能成为区域龙头、涨幅较大。

  (2)叫“城”的楼盘,一般小区面积较大、楼栋较多。如果你喜欢大体量的楼盘,选“XX城”准没错。“开发商名字+城”的楼盘,一般品质不错(毕竟如果很多人说“恒大城太烂了”,恒大面子也不好看吧),涨幅也会令投资者满意。

  (3)叫“公馆”的楼盘,一般外立面不会太难看,只要不是CEO盘,“xx公馆”里面,应该可以找出符合主流审美、改善刚需比较喜欢的小区,但需要好好挑挑。如果找到了优质的公馆,投资也是不错的选择。

  (4)叫“国际”的楼盘,如果不在朝阳区,你都不用查,基本可以判定是个商住楼盘(比如大兴的珺悦国际、顺义的首航国际....)。。。。。

  好了,今天这篇剑走偏锋的文章,就到这里啦,祝大家过一个轻轻松松的端午节!

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